Brett M. Baden & Don L. Coursey. “An Examination of the Effects of Impact Fees on Chicago's Suburbs”. Working Paper No 9925 Harris School of Public

• ¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?
El trabajo busca responder a cuál fue el efecto de las cuotas de impacto en el crecimiento de los suburbios de Chicago en los 80’s y 90’s. La pregunta principal del paper es: ¿Las cuotas de impacto realmente incrementan el costo de las viviendas nuevas?

• ¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y que predicciones se derivan de la teoría.
Primero realiza una breve reseña histórica, dónde llegan a la conclusión que la necesidad de financiar la infraestructura y los servicios del creciente suburbio en combinación con la creciente demanda de recursos por parte del gobierno para financiarlos, han llevado a la necesidad de adopción de nuevos instrumentos como los impact fees (cuotas de impacto)
Luego realiza un análisis económico que sigue permite una evaluación de corto plazo del mercado de la vivienda, donde las tarifas de impacto representan los costos variables de la construcción. El trabajo se centra en la decisión de comprar una casa nueva o usada, dejando fuera del alcance de este trabajo la decisión de comprar o alquilar una casa.
Por última desarrolla ciertas medidas de política a seguir y sus conclusiones

• ¿Qué metodología y datos se utilizan poner a prueba las hipótesis del trabajo?

Utiliza un modelo de equilibrio con curvas de oferta y demanda de la vivienda, en el cuál parte de la idea que el mercado de viviendas no es perfectamente competitivo y ninguna casa es igual y, por lo tanto, no son sustitutas. Es por no ser competitivo que los impact fees pueden afectar a la disminución de la cantidad demandada y al aumento del precio, dependiendo de la elasticidad de la demanda de viviendas.
Luego realiza estudios econométricos de regresión en 8 suburbios de Chicago basados en series de tiempo de los precios de ventas en función a las características de las viviendas (precios hedónicos) y cuotas de impacto que dan por resultado que la imposición de los impact fees incrementa el precio de venta de las viviendas tanto nuevas como usadas.

The Basic Empirical Model is:

ln(Sale Price)=aK + b* ln(Housing Features) + q*ln(Suburb Features)+ d*ln(Amount of Fees)+ e

• ¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?
Encuentra que las cuotas de impacto son trasladadas básicamente al precio de la vivienda, dejando fuera de los suburbios a las clases con ingresos más bajos.
Los resultados indican que compradores de casas nuevas pagan una cuarta parte del incremento de precios debido a las cuotas de impacto, mientras que los desarrolladores y propietarios de la tierra absorben el resto
En resumen, el análisis empírico encuentra que los impact fees en 8 suburbios de Chicago están significativamente correlacionados con el aumento de los precios tanto de los viviendas nuevas como las existentes. El incremento de esos precios se puede observar como una ganancia de capital para los dueños preexistentes ,pero esta ganancia no es gratis ya que el aumento del precio le generará una posible disminución de la demanda por esa vivienda.
Concluye también que las cuotas de impacto son a menudo regresivas: Ellas pueden incentivas a los desarrolladores a producir casas más caras, dejando fuera de mercado a los potenciales compradores de bajos ingresos, dado que las cuotas de impacto representan un porcentaje más alto en el costo de venta de las casas más baratas que en las casas de alto precios