· ¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?
El trabajo se pregunta cuál es el efecto de los impact fees sobre el valor de las tierras utilizadas en el desarrollo residencial.
· ¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y que predicciones se derivan de la teoría.
En primera instancia realiza un resumen los conceptos fundamentales de la literatura teórica y luego de donde se obtuvo la evidencia empírica
· ¿Qué metodología y datos se utilizan poner a prueba las hipótesis del trabajo?
Utiliza un modelo de efectos aleatorios (random) para analizar la relación entre las tarifas de impacto y el valor de la tierra en 43 ciudades del estado de Texas que aplicaron dicho tipo de impuesto. Los modelos hedónicos utilizados, son estimados usando el modelo de mínimos cuadrados. Así parte de las siguientes ecuaciones:
ln(lotval) = f(lsf, lsfsq, impfee, popgr, avghp, constr, cittax, citinc, location)
ln(landval) = f(lsf, lsfsq, impfee, popgr, avghp, constr, cittax, citinc,location, proptyp)
donde,
ln(lotval) = natural log of the lot value,
ln(landval) = natural log of the land value,
Lsf = lot or land square feet divided by 1,000,
Lsfsq = lot or land square feet divided by 1,000, then squared,
Impfee = impact fee in thousands of dollars per typical lot,
Popgr = city population annual growth rate, (1990 to 1997),
Avghp = average city housing price per square foot,
Constr = housing construction cost estimate per square foot,
Cittax = city tax rate,
Citinc = mean city income,
· ¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?
La investigación previa sugiere que subas en las tarifas de impacto resultarán en mayores precios de los lotes. Los resultados del trabajo indican que por cada aumento de u$s1.000 en cuotas de impacto, los valores de los lotes ya desarrollados se incrementan en 1,3 por ciento.
Estos resultados sugieren que los desarrolladores son capaces de pasar una pequeña cantidad de la tarifa de impacto a los propietarios de suelo urbanizable.
Sin embargo, para los lotes no desarrollados los resultados son mixtos. Por cada u$s 1.000 en tarifas de impacto evaluados, los valores de la tierra sin desarrollar caen 0,042 por ciento. Estos resultados apoyan la evidencia previa que sugiere que los compradores de vivienda son los que, en última instancia, soportaran la mayor parte del costo de las tarifas de impacto, por lo tanto el dueño del terreno sin desorrallar lo vende a menor precio sabiendo esta situación
Adicionalmente, al aumentar el valor de los lotes (ya sea en el caso de los terrenos desarrollados como los no desarrollados que seguramente crecerán al momento de que el desarrollador traslade el impact fee al comprador final) el gobierno tiene un aumento de sus ingresos, sin modificar su presión fiscal sino por un aumento de la baseimponible
miércoles, 4 de agosto de 2010
Burge,B & Ihlanfeldt, K. “Impact fees and single-family home construction”. Journal of Urban Economics Nro. 60 (pag. 284–306). Abril 2006.
· ¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?
Busca realizar un análisis teórico y empírico sobre el efecto de los impact fees sobre la construcción de viviendas unifamiliares.
· ¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y que predicciones se derivan de la teoría.
El modelo teórico muestra que mientras que los impact fees reduce la oferta de viviendas, debido al incremento directo de los costos de los desarrolladores, también pueden incrementar la oferta por el efecto indirecto de reducción de los costos de aprobación de los proyectos. Además los impuestos de impacto incrementan la demanda de viviendas porque reducen el gasto esperado en impuestos a la propiedad de los compradores.
· ¿Qué metodología y datos se utilizan poner a prueba las hipótesis del trabajo?
La investigación empírica del efecto neto sobre la oferta y la demanda la realizan a través de datos de panel de impuestos de impacto (datos que combinan una dimensión temporal con otra transversal) para condados dentro del estado de Florida.
· ¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?
Los resultados que los impuestos de impacto (excluyendo los que tienen que ver con el agua y el acantarillado que son incluidos en los impuestos a la propiedad) incrementan la construcción de las viviendas de todos los tamaños dentro de las áreas suburbanas internas, e incrementan la construcción de casas de tamaño grande y medio en las áreas suburbanas externas
Busca realizar un análisis teórico y empírico sobre el efecto de los impact fees sobre la construcción de viviendas unifamiliares.
· ¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y que predicciones se derivan de la teoría.
El modelo teórico muestra que mientras que los impact fees reduce la oferta de viviendas, debido al incremento directo de los costos de los desarrolladores, también pueden incrementar la oferta por el efecto indirecto de reducción de los costos de aprobación de los proyectos. Además los impuestos de impacto incrementan la demanda de viviendas porque reducen el gasto esperado en impuestos a la propiedad de los compradores.
· ¿Qué metodología y datos se utilizan poner a prueba las hipótesis del trabajo?
La investigación empírica del efecto neto sobre la oferta y la demanda la realizan a través de datos de panel de impuestos de impacto (datos que combinan una dimensión temporal con otra transversal) para condados dentro del estado de Florida.
· ¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?
Los resultados que los impuestos de impacto (excluyendo los que tienen que ver con el agua y el acantarillado que son incluidos en los impuestos a la propiedad) incrementan la construcción de las viviendas de todos los tamaños dentro de las áreas suburbanas internas, e incrementan la construcción de casas de tamaño grande y medio en las áreas suburbanas externas
domingo, 1 de agosto de 2010
Brett M. Baden & Don L. Coursey. “An Examination of the Effects of Impact Fees on Chicago's Suburbs”. Working Paper No 9925 Harris School of Public
• ¿Cuál es la pregunta que se plantea el trabajo?
El trabajo busca responder a cuál fue el efecto de las cuotas de impacto en el crecimiento de los suburbios de Chicago en los 80’s y 90’s. La pregunta principal del paper es: ¿Las cuotas de impacto realmente incrementan el costo de las viviendas nuevas?
• ¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y que predicciones se derivan de la teoría.
Primero realiza una breve reseña histórica, dónde llegan a la conclusión que la necesidad de financiar la infraestructura y los servicios del creciente suburbio en combinación con la creciente demanda de recursos por parte del gobierno para financiarlos, han llevado a la necesidad de adopción de nuevos instrumentos como los impact fees (cuotas de impacto)
Luego realiza un análisis económico que sigue permite una evaluación de corto plazo del mercado de la vivienda, donde las tarifas de impacto representan los costos variables de la construcción. El trabajo se centra en la decisión de comprar una casa nueva o usada, dejando fuera del alcance de este trabajo la decisión de comprar o alquilar una casa.
Por última desarrolla ciertas medidas de política a seguir y sus conclusiones
• ¿Qué metodología y datos se utilizan poner a prueba las hipótesis del trabajo?
Utiliza un modelo de equilibrio con curvas de oferta y demanda de la vivienda, en el cuál parte de la idea que el mercado de viviendas no es perfectamente competitivo y ninguna casa es igual y, por lo tanto, no son sustitutas. Es por no ser competitivo que los impact fees pueden afectar a la disminución de la cantidad demandada y al aumento del precio, dependiendo de la elasticidad de la demanda de viviendas.
Luego realiza estudios econométricos de regresión en 8 suburbios de Chicago basados en series de tiempo de los precios de ventas en función a las características de las viviendas (precios hedónicos) y cuotas de impacto que dan por resultado que la imposición de los impact fees incrementa el precio de venta de las viviendas tanto nuevas como usadas.
The Basic Empirical Model is:
ln(Sale Price)=aK + b* ln(Housing Features) + q*ln(Suburb Features)+ d*ln(Amount of Fees)+ e
• ¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?
Encuentra que las cuotas de impacto son trasladadas básicamente al precio de la vivienda, dejando fuera de los suburbios a las clases con ingresos más bajos.
Los resultados indican que compradores de casas nuevas pagan una cuarta parte del incremento de precios debido a las cuotas de impacto, mientras que los desarrolladores y propietarios de la tierra absorben el resto
En resumen, el análisis empírico encuentra que los impact fees en 8 suburbios de Chicago están significativamente correlacionados con el aumento de los precios tanto de los viviendas nuevas como las existentes. El incremento de esos precios se puede observar como una ganancia de capital para los dueños preexistentes ,pero esta ganancia no es gratis ya que el aumento del precio le generará una posible disminución de la demanda por esa vivienda.
Concluye también que las cuotas de impacto son a menudo regresivas: Ellas pueden incentivas a los desarrolladores a producir casas más caras, dejando fuera de mercado a los potenciales compradores de bajos ingresos, dado que las cuotas de impacto representan un porcentaje más alto en el costo de venta de las casas más baratas que en las casas de alto precios
El trabajo busca responder a cuál fue el efecto de las cuotas de impacto en el crecimiento de los suburbios de Chicago en los 80’s y 90’s. La pregunta principal del paper es: ¿Las cuotas de impacto realmente incrementan el costo de las viviendas nuevas?
• ¿Qué modelo conceptual propone para analizar esa pregunta y que predicciones se derivan de la teoría.
Primero realiza una breve reseña histórica, dónde llegan a la conclusión que la necesidad de financiar la infraestructura y los servicios del creciente suburbio en combinación con la creciente demanda de recursos por parte del gobierno para financiarlos, han llevado a la necesidad de adopción de nuevos instrumentos como los impact fees (cuotas de impacto)
Luego realiza un análisis económico que sigue permite una evaluación de corto plazo del mercado de la vivienda, donde las tarifas de impacto representan los costos variables de la construcción. El trabajo se centra en la decisión de comprar una casa nueva o usada, dejando fuera del alcance de este trabajo la decisión de comprar o alquilar una casa.
Por última desarrolla ciertas medidas de política a seguir y sus conclusiones
• ¿Qué metodología y datos se utilizan poner a prueba las hipótesis del trabajo?
Utiliza un modelo de equilibrio con curvas de oferta y demanda de la vivienda, en el cuál parte de la idea que el mercado de viviendas no es perfectamente competitivo y ninguna casa es igual y, por lo tanto, no son sustitutas. Es por no ser competitivo que los impact fees pueden afectar a la disminución de la cantidad demandada y al aumento del precio, dependiendo de la elasticidad de la demanda de viviendas.
Luego realiza estudios econométricos de regresión en 8 suburbios de Chicago basados en series de tiempo de los precios de ventas en función a las características de las viviendas (precios hedónicos) y cuotas de impacto que dan por resultado que la imposición de los impact fees incrementa el precio de venta de las viviendas tanto nuevas como usadas.
The Basic Empirical Model is:
ln(Sale Price)=aK + b* ln(Housing Features) + q*ln(Suburb Features)+ d*ln(Amount of Fees)+ e
• ¿Cuáles son los resultados que se encuentran y en qué medida responden la pregunta planteada?
Encuentra que las cuotas de impacto son trasladadas básicamente al precio de la vivienda, dejando fuera de los suburbios a las clases con ingresos más bajos.
Los resultados indican que compradores de casas nuevas pagan una cuarta parte del incremento de precios debido a las cuotas de impacto, mientras que los desarrolladores y propietarios de la tierra absorben el resto
En resumen, el análisis empírico encuentra que los impact fees en 8 suburbios de Chicago están significativamente correlacionados con el aumento de los precios tanto de los viviendas nuevas como las existentes. El incremento de esos precios se puede observar como una ganancia de capital para los dueños preexistentes ,pero esta ganancia no es gratis ya que el aumento del precio le generará una posible disminución de la demanda por esa vivienda.
Concluye también que las cuotas de impacto son a menudo regresivas: Ellas pueden incentivas a los desarrolladores a producir casas más caras, dejando fuera de mercado a los potenciales compradores de bajos ingresos, dado que las cuotas de impacto representan un porcentaje más alto en el costo de venta de las casas más baratas que en las casas de alto precios
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